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民居房的布局格局首纵然以其承重结构所用其所

文章作者:聚焦三农 上传时间:2019-09-09

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难,实施安居工程而建造的安居房、解困房、解危房,从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房、外销商品房;从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等。 3.内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位,包括中央单位和个人,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售,但向国内个人售房,须经人民政府批准。 4.商品房的结构有几种形式 商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式: 砖木结构住宅; 钢筋混凝土结构住宅。 5.砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的砖,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。混是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。 6.砖木结构住宅 砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。 7.钢筋混凝土结构的住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐蚀,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。 8.住宅的建筑形式 根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅;11层~30层为高层住宅;30层以上为超高层住宅。 9、复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅,其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。 优点是: 平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%; 户内隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,既是墙,又是楼板、床、柜,降低了综合造价; 上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%. 不足在于: 复式住宅面宽大、进深小,如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然通风、采光较差; 层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用; 由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。 10.智能化住宅 智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合,以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉,使人感到温馨舒适,并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅: 身体保健自动化; 文化、娱乐、信息自动化。 具备以下四种基本功能,即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务,是指家电设施、保安设施、能源管理等;所谓管理,是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐,是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等;所谓通信,是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。 要注意电脑化和智能化的是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统,均可称为电脑化,但不一定是智能化。必须采用某种或某些人工智能技术,使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能,方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件,但不是充分条件。 智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础,将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。 为进一步规范住宅小区智能化建设,建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》,将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。 《导则》要求一星级示范小区应具有:安全防范子系统,包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理;信息管理子系统,包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理,供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理,紧急广播与背景音乐系统,物业管理计算机系统;信息网络子系统,包括为实现上述功能科学合理的布线,每户不少于两条电话线和两个有线电视插座,建立有线电视网。 二星级示范小区除应具有一星的全部功能外,在安全防范子系统和信息管理子系统方面,其功能及技术水平应有较大提高;信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网;物业管理计算机系统应配置局部网络,并供住户使用。 三星级示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有可能的条件下,应实现现代集成建造系统技术,并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中,作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时,HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式,使其实现先进性、可扩展性和方便管理。 11、住宅的开间 在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言,故称为开间。根据有关规定,砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说,住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 12.住宅的进深 住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定,住宅的进深常采用下列参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件,从理论上讲,住宅的进深不宜过大。在住宅的高度确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足;如果人为地将狭长空间分隔,则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住,补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区,如储藏室、走道等,用人工照明来弥补自然光的不足;另一措施是在住宅内部建造内天井,将光线不足的房间布置于内天井四周,通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 13.住宅的层高 层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定,砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米 .住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。例如,我国传统的民居都造得比较高大,古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区,为抵御灾害,往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑,强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测,层高每降低0.1米,造价就降低1%左右。一般来说,层高设计规律是层数越少,层高可相应提高;层数越多,层高可相应压缩。 14.住宅的净高 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式净高=层高-楼板厚度来表示,即层高和楼板厚度的差叫做净高。 15.小区的规划建设用地面积和建筑面积 小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标,计算时应依据建筑平面图,按国家现行统一规定量算。 16.建筑容积率和建筑覆盖率 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属物建设物除外。 建筑覆盖率又称建筑密度,是指建筑物基底占地面积与总面积的之比,除特别注明外,计算时一般包括附属建设物。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地。 什么是商品房预售 1.什么是商品房预售和现售? 商品房预售,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其正在建设中的商品房在竣工验收前预先出售给买受人,由购房者按合同约定支付购房款,开发企业按合同约定交付商品房的行为;商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房者,并由购房者支付房价款的行为。 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;已确定施工进度和竣工交付使用时间;的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程; 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;法律、法规规定的其他条件。3.商品房现售要符合什么条件? 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;持有建设工程规划许可证和施工许可证;拆迁安置已经落实;供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已经落实。 4.如何查询商品房项目是否办理了预售许可证? 市民可以要求开发商出示项目的《商品房预售许可证》,或者登陆佛山市顺德区商品房交易信息网网址 5.预售的商品房能否抵押? 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,开发商不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。 6.预售商品房时,项目开发商应当向购房人出示什么资料? 开发企业的名称、注册地址、联系电话和法定代表人商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;项目及其配套设施的平面示意图;商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊办法;商品房预售款的专用账户;法律、法规规定的其他事项。 7.什么是商品房预售款专用账户? 开发商必须在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户,账户内的款项,在该商品房项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。专用账户的设置是为了避免烂尾楼的出现。 8.购房者付房款的时候要注意什么问题? 购房者应以转账的方式将购房款转入开发商的商品房预售款专用账户,保留转账凭证,尽量避免以现金方式支付购房款。购房者将购房款直接存入商品房预售款专用账户,凭银行出具的存款凭证,向开发商换领付款凭证。购房人收取付款凭证时,要注意开发商开出的收据或者发票上书写的商品房单元编号,金额、单价、数量是否准确,有无写明是购房款,还要注意付款凭证上是否盖有开发商的财务专用章。 9.购房款可不可以分期付款? 开发商代购房者办理商品房房地产权证的,购房者可以留百分之十五的商品房价款,其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房价款在开发商交付房地产权证时支付。购房者自己办理商品房房地产权证的,购房者可以留百分之十的商品房价款,在开发商取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。 10.开发商领取了《预售许可证》后,向购房人收取订金,是否合法? 购房者与开发商签订书面的商品房买卖合同前,经双方协商同意,开发商可以向购房者收取一定数额的商品房预购订金;开发商收取订金前,应当向购房者提供商品房买卖合同的样本。在收取商品房预购订金时,开发商应该通过商品房预售备案系统与购房者签订商品房认购书,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。此时,该单元的网上状态将显示已预订。开发商与购房者签订的商品房买卖合同后,开发商向购房者收取的商品房预购订金应当转作购房者支付的商品房预售款。 11.建筑面积与套内面积的含义有什么不同? 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,购房者按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 12.商品房项目的预售许可证超期,能否销售? 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省商品房预售管理条例》的有关规定,商品房预售应取得商品房预售许可证明,未领取商品房预售许可证或商品房预售许可证已过有效期的商品房项目,不能以任何形式对外销售。如果通过阅读法律知识无法满足您的需求,可以直接咨询 房地产律师。

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房地产专业知识100问

(全文如下)

  1. 房地产业
  1. 房地产:

是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产,是指以房屋作为物质载体的财产;所谓地产,是指以土地作为物质载体的财产。其特征有:(1)固定性;(2)永久性;(3)个别性;(4)保值性与增值性。

  1. 商品房
  1. 房地产业:

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括:土地的开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押,以及由此形成的房地产市场。

  1. 房改房
  1. 三通一平:

在房改政策出台后,国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来,我们把为类公房称之为房改房。

是指建设前期的开发工作,指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路,给排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。

4.土地所有制

  1. 七通一平:

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。

  1. 集体土地
  1. 规划红线:

是指农村集体所有的土地。

是对建设用地范围的标定,通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。

  1. 征用土地
  1. 保障性住房:

指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。

  1. 土地的使用年限是如何确定的?
  1. 经济适用房:

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。

指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用,(其中包括免去土地出让金,削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率3%),故又称经济实用房。

  1. 楼花
  1. 政策性租赁住房:

一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业),另一说法即指未正式交付之前的商品房。

某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

  1. 期房
  1. 两限房:

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

全称为限房价、限套型普通商品住房,也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

  1. 现房
  1. 自住型商品房:

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

北京市住建委2013年首次推出自住型商品房,此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主,最大套型建筑面积不得超过140㎡

  1. 砖混结构
  1. 商品房分类:

主要是砖墙承重,部分是钢盘混凝土承重的结构。

按用途,可分为住宅、写字楼、商铺等;按楼层,可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

  1. 钢筋混凝土结构
  1. 低层建筑:

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

指1-3层的住宅建筑。多层建筑:指4-6层的住宅建筑。中高层建筑:指7-9层的住宅建筑。高层建筑:指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑:指高度超过100米的住宅或公共建筑。

  1. 住宅的开间
  1. 住宅的耐久年限:

就是住宅的宽度。

即住宅的使用寿命一般为50年。

  1. 住宅的进深
  1. 会所:

就是指住宅的实际长度。

以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

  1. 住宅的层高
  1. 塔楼:

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

以楼梯、电梯为核心所组成的住宅(一般为高层住宅)。

  1. 住宅的净高
  1. 板楼:

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

由多个单元排列组成的住宅。

  1. 居住小区总用地
  1. 跃层:

是包括住宅总用地,公共建筑设施总用地,道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

一套住宅占有上、下两个楼层,上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。

  1. 住宅总用地
  1. 复式:

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

在建造上仍每户占有上下两层,但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。

  1. 公建总用地
  1. 错层:

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。(适合大面积住宅,小户型会显得局促)

  1. 房屋的基底面积
  1. 进深:

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积

一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

21.住宅的建筑面积

  1. 开间:

亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。

住宅的宽度,指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,也叫面宽。

  1. 结构面积
  1. 标准层:

是指房屋建筑中外墙,内墙柱等结构构件所占面积的总和。

平面布置相同的楼层。

23.使用面积

  1. 层高:

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。

  1. 辅助面积
  1. 净高:

指卧室以外的净面积,包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台

下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为:净高=层高-楼板厚度。

25.套内建筑面积

  1. 建筑间距:

房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准:日照标准,住宅底层满窗日照不少于连续1小时(冬至日)或连续2小时(大寒日)。

26.套内墙体面积

  1. 日照间距包括正面间距和侧面间距。

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

27. 日照间距系数:按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值,板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。

  1. 公用建筑面积
  1. 户型:每户居室的数量和大小。户型比:各种户型在总户数中所占的比例。

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。

29. 房屋产权:指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利,是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。

  1. 公用建筑面积的分摊原则是什么?
  1. 建筑面积:套内建筑面积 分摊的公用建筑面积。

  2. 建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。

  3. 套内建筑面积:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

33. 公摊面积:公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。

29..哪些公用面积应分摊?

34. 封闭阳台按实际面积计入建筑面积,未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积

应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

35. 使用面积:建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和,俗称地毯面积。

  1. 哪些公用面积不能分摊?
  1. 使用率:使用面积与建筑面积之比。(使用率=使用面积/建筑面积)

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等

37. 实用率:也称得房率,是套内建筑面积和建筑面积之比。(实用率=套内建筑面积/建筑面积)。

  1. 套内阳台建筑面积
  1. 分摊的公用建筑面积:套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

  2. 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

40. 容积率:总建筑面积与建设用地面积之比。(容积率=地上建筑面积/项目占地面积)

  1. 套内使用面积

41. 建筑覆盖率:又称建筑密度,是建筑物基底占地面积与规划用地之比。(建筑密度=建筑物占地面积/规划建设用地面积)

指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

  1. 人口毛密度=项目估算人数/项目占地面积(单位:人/公顷)
  1. 建筑容积率

43. 绿地率:是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。(绿化率=绿化占地面积/项目占地面积)

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

44. 五证及发证机关:(1)《国有土地使用证》(国土资源局)、(2)《建设用地规划许可证》(规委)、(3)《建设工程规划许可证》(规委)、(4)《建筑工程施工许可证》(住建委)、(5)《商品房预售许可证》(住建委)。

  1. 建筑密度

45. 国有土地使用证:是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

46. 土地使用年限:(1)住宅用地70年;(2)工业用地50年;(3)商业旅游娱乐用地40年;(4)文教、卫生、体育用地50年;(5)综合用地50年;(6)车库用地50年。

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