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三.开发商交付的房屋不符合合同规定的法律责任

文章作者:聚焦三农 上传时间:2019-09-09

商品房预售合同是一种特殊的买卖合同,其特殊性主要在于合同标的是一种特殊的商品,因此法律对于此种商品的开发经营活动的房地产商签订预售合同有着相对严格的条件要求,这些条件也就是商品房预售合同的生效要件,开发商不具有预售许可条件而与购房人签订商品房预售合同的,属于违反法律强制性规定的行为,原则上应确定合同无效,主要过错在开发商一方应按合同法的规定对购房人承担赔偿责任。在合同有效的前提下双方在实际履行中发生不能按约完全履行产品的法律责任主要有以下几种: 一.开发商未按约定时间交付房屋的法律责任。 未按约定时间交付房屋除具有法定免责事由和约定免责事由外开发商应承担逾期交房的违约责任。通常情况下,双方在合同中约定:卖方不能按期交房的,比照中国人民银行有关延期付款的规定,按每迟延交付一天,按预期交房部分房款总值计算向买方支付一定数额的违约金。超过一定期限未交付的买方可以解除合同,卖方应双倍返还定金,返还已支付的购房款并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。对于合同中未约定逾期交房违约责任的其责任应如何承担,实践中往往按逾期期限及逾期理由来考虑违约责任,如逾期在合理期限以内,则违约方应承担违约金并继续履行合同,如逾期时间较长,开发商怠于交房则购房一方有权要求解除合同和赔偿损失。 二.房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明的法律责任。 办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务,卖方不能如约办理,一般应承担违约责任,即赔偿买方由此造成的损失,实践中往往对买方的损失不易确定,可按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金。如果因开发商的原因,无法办出房地产权证,买方可要求退房,并赔偿经济损失。 如不能办理权属证明是买方或房地产管理机构的原因造成的,则卖方不应承担违约责任。 三.开发商交付的房屋不符合合同规定的法律责任 交付的房屋不符合,合同规定通常有面积数量不符合,质量不符合房型不符合等,对于面积不符的合同有约定的,从约定,合同没有约定的,按有关法律法规规定:因勘察误差,公用面积分摊计算失误的,应按原合同价不变,因开发商变更设计发生面积误差的,双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任,上述两项原因之外,发生面积误差的,原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的,按合同价不变,实际面积不足合同面积的,不足部分应当退款。对于质量不符合的,应由卖方采取补救措施,对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失,如果房屋存在缺陷,不符合安全标准,在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同,赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书,按规定履行保修义务。

商品房预售合同是一种特殊的买卖合同,其特殊性主要在于合同标的是一种特殊的商品,因此法律对于此种商品的开发经营活动的房地产商签订预售合同有着相对严格的条件要求,这些条件也就是商品房预售合同的生效要件,开发商不具有预售许可条件而与购房人签订商品房预售合同的,属于违反法律强制性规定的行为,原则上应确定合同无效,主要过错在开发商一方应按合同法的规定对购房人承担赔偿责任。在合同有效的前提下双方在实际履行中发生不能按约完全履行产品的法律责任主要有以下几种: 一.开发商未按约定时间交付房屋的法律责任 未按约定时间交付房屋除具有法定免责事由和约定免责事由外开发商应承担逾期交房的违约责任。通常情况下,双方在合同中约定:卖方不能按期交房的,比照中国人民银行有关延期付款的规定,按每迟延交付一天,按预期交房部分房款总值计算向买方支付一定数额的违约金。超过一定期限未交付的买方可以解除合同,卖方应双倍返还定金,返还已支付的购房款并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。对于合同中未约定逾期交房违约责任的其责任应如何承担,实践中往往按逾期期限及逾期理由来考虑违约责任,如逾期在合理期限以内,则违约方应承担违约金并继续履行合同,如逾期时间较长,开发商怠于交房则购房一方有权要求解除合同和赔偿损失。 二.房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明的法律责任 办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务,卖方不能如约办理,一般应承担违约责任,即赔偿买方由此造成的损失,实践中往往对买方的损失不易确定,可按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金。如果因开发商的原因,无法办出房地产权证,买方可要求退房,并赔偿经济损失。 如不能办理权属证明是买方或房地产管理机构的原因造成的,则卖方不应承担违约责任。 三.开发商交付的房屋不符合合同规定的法律责任 交付的房屋不符合,合同规定通常有面积数量不符合,质量不符合房型不符合等,对于面积不符的合同有约定的,从约定,合同没有约定的,按有关法律法规规定:因勘察误差,公用面积分摊计算失误的,应按原合同价不变,因开发商变更设计发生面积误差的,双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任,上述两项原因之外,发生面积误差的,原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的,按合同价不变,实际面积不足合同面积的,不足部分应当退款。对于质量不符合的,应由卖方采取补救措施,对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失,如果房屋存在缺陷,不符合安全标准,在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同,赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书,按规定履行保修义务。

房子到手不满意 业主欲与开发商打官司

2011年,武旦准备买房,当看到北京某房地产开发有限公司的售楼书、广告等宣传资料时,动心了。开发商的售楼书和广告中包括以下内容:“综合绿化面积达31%,3500平方米绿地及中庭花园,环境宜人,1500平方米地上地下超大车库,泊位充足;楼内原装进口韩国现代电梯,24小时运行;首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面,电梯间艺术吸顶灯;不要嫌它贵,因为这里提供给你的不仅仅是一处居所,简直就是让你进入了艺术的殿堂。”

2011年10月25日,武旦与开发商签订了《商品房预售合同》,合同约定:武旦购买建筑面积110平方米的房屋一套,销售单价为32088元/平方米,总房款352万余元。开发商应在2012年12月31日前办理入住手续,如果逾期交房,武旦有权按已付房款的0.3‰向开发商按日计算追索违约金。开发商应在房屋交付后180天内,为武旦办理《房屋所有权证》,逾期未办理的,武旦仍有权按已付房款的0.3‰按日计算追索违约金。武旦在签订合同后,如约交付了定金和首付款,剩余房款相应的贷款也于2012年6月全部支付给了开发商。

然而,接下来的事情并没有如武旦预想的那么顺利。2012年12月31日已至,但开发商并没有将房屋交付武旦,武旦和其他业主多次与开发商交涉,直到2013年4月5日,开发商才通知武旦办理入住手续,同时要求补交房屋面积差价款10.5万余元。武旦拒绝交纳,但开发商称不交纳就无法办理入住。武旦无奈只能如数交纳。

入住后,武旦才发现小区环境并没有开发商之前在售楼书、广告等宣传资料中写的那么好,电梯等设施也没有按照承诺实现。武旦和其他业主又一次与开发商交涉,开发商称会逐渐实现。武旦虽然有些失望,但已经入住,就希望开发商能逐渐兑现诺言了。

按照《房屋预售合同》的约定,开发商2013年4月5日交房,按合同应在交房日起180天内,即2013年10月2日之前办理房产证。但由于开发商将该小区的房屋抵押给银行无法办理产权证,武旦的产权证也就无法如期办理了。

这次,武旦不想再忍了,一纸诉状将开发商告到了法院,他要求:1、开发商按照售楼书、广告等宣传材料描述的小区环境承担履行的义务,并承担违约金,赔偿停车场、绿地、电梯设备等不符合其承诺的差价损失;2、开发商支付迟延交房的违约金12.7万余元;3、开发商退还交房时收取的房屋面积差价款10.5万余元;4、开发商支付延迟办理房产证的违约金直至办证完成之日。

售楼书等宣传资料

能否算作“合同”约定?

实物往往与宣传不符,很多做过业主的人心理上都曾有过这样的落差。开发商在楼盘宣传广告中那些花里胡哨的承诺,一旦兑现不了,又未写入合同,业主有招吗?答案是肯定的:“有”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

北京广衡律师事务所主任律师赵三平分析说,开发商广告宣传中明确、肯定、具体的内容,依法应被视为合同的组成部分,如不兑现,即视为违约。但如果是一些笼统含糊的宣传,如:欧式风格、法兰西浪漫风情等,是不会被视为开发商承诺的。

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