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在买房签定购销契约期须求多加小心,1、关于商

文章作者:聚焦三农 上传时间:2019-09-09

商品房预售中的常见法律问题 商品房预售中的常见法律问题目前随着房地产市场的蓬勃发展,并伴随着国家关于房屋分配体制的改革,商品房买卖已经逐步深入到百姓的日常生活中,商品房作为买卖的标的,就不像我们买一束花、买件衣服那么简单。为约束双方的权利义务,必然涉及到合同的签署,分析合同条款,了解房地产的政策、法规,正确地签署合同,对保护买卖双方的利益,明确双方的权利、义务都是非常有益的。我们下面主要就相关的问题做一个探讨。 1、关于商品房定金的问题。在商品房销售中,定金罚则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后,才能收取买房人的定金,才能执行关于定金“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退,因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”的规定。所谓房产取得合法的销售证件,也就是说该项目符合预售条件,简言之,对于期房,开发商只有取得预售许可证,才能对外公开发售,才能收取买受人的定金。作为消费者必须搞清楚开发商是否有合法的销售证件,是否有权收取定金,在不具备合法销售证件的条件下,开发商如果提前向社会发售房产,则买受人认购时交纳的只为保留金,客户随时可以选择退房,保留金如数退还,对客户的约束力较小。有的开发商在没有销售许可证的情况下,也会收取客户的定金,这是不合法的。如果客户选择了购买该套房产并签订合同,那就不存在问题;如果客户不想买了,即使收据上写的是定金,从法律意义上讲开发商也应退还。同时作为买受人,应该区分定金和订金的区别。订金只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。 2、关于销售证件的审查。有些开发商由于资金的原因,只按一定比例交纳了土地出让金,因而领取的是临时国有土地使用证,因而在其领取的商品房预售许可证的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,作为买受人要着重审查您要购买的房屋是否包括在预售范围内。决不要认为开发商有了预售许可证,所有的房产都是合法销售。这是许多买受人容易忽视的环节。 3、关于合同面积的约定。预售商品房的销售面积是开发商提供施工图纸由有资质的测绘部门根据图纸测算出来的,与几年之后真正建好的商品房或多或少会存在一些误差,这也是期房的风险所在。因而在买卖期房的时候,面积约定是比较重要的问题。现在国家发布的合同范本只规定了合同销售面积的误差,也就是该套房屋建筑面积的误差,不应超过正负3%。但房产的销售面积是由两部分组成的;套内建筑面积+公共分摊面积,如果公共分摊面积增大,而套内建筑面积减少,但总面积仍然可以控制在合同约定的范围内,开发商不须承担违约责任;但对购房者而言,套内建筑面积的减少,意味着房屋使用率的降低,意味着花钱买分摊。因而在合同中最好规定出各部分变化的比例,限制开发商恶意的变更。 4、关于房屋交付条件的约定。期房的交付,最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准:1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。这四种标准都会取得一定的证明文件,但验收部门不可能对每套房子都进行验收,只能通过抽查方式进行,难免会有部分房产存在这样或那样的问题,这就涉及到该种房屋是否视为交付?作为开发商,已经取得了政府部门的批准文件,当然认为符合交付条件;但对客户来讲,自己的房子存在问题,按道理肯定不算交房;开发商什么时候令房子符合条件,什么时候算交房,修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产,存在问题的概率更大,但是现在的合同文本中却无法解决。因此,无论对开发商还是客户来讲,通过补充协议的方式,约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。 5、关于土地使用年限。对于购房人非常重要。国家规定:住宅的土地使用年限为70年,写字楼为50年。但好多开发商可能经过几次转手才拿到开发用地,但土地使用年限从办理完出让手续即开始计算,有可能开发商开始售房时,土地使用年限已经过去了5年甚至更多,这就严重影响了客户的利益。虽然目前国家的法律没有对土地使用权到期的房产如何补交土地出让金做出规定,但随着土地使用权到期的房产越来越多,这个问题一定会提上日程。作为买受人如果已知出卖人的房产土地使用年限已经过了3年或以上就应该对这一问题给予重视,应与开发商作出明确的约定,开发商应对缺少的土地使用年限按相应的标准进行补偿;或如果该房的土地使用年限少于多少年,买受人有权退房。这样对自己的保护比较周全。 总之,在商品房预售中存在的变化因素多,政策的变化、市场的变化等都会影响到买卖合同的标的,导致产生法律争议的空间很大,对成熟的出卖人和买受人来讲,在可能产生问题的地方通过合同作出明确的约定,无论是对自己、对对方甚至对社会都是负责任的,是对资源的节省。商品房预售中的常见法律问题 商品房预售中的常见法律问题

预售房付款方式有哪些?

      买房是人生一大事,买房后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在买房签订买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。下面一起看看小编整理的买房签合同注意事项。

商品房销售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和双方约定的其他方式付款。选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣,但购房者必须以足够的资金做后盾,且这种付款方式风险比较大。分期付款对购房者比较有利,尤其对于期房项目,购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款,直至商品房验收合格后再支付尾款,这样对买卖双方都比较公平。其他方式主要是指买卖双方协商的结果,只要不违反法律规定,买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的。本款在购房实践中主要涉及银行贷款的问题。

      签订空白条款需注意

一般情况下,贷款买房必须先支付不低于购房款30%的首付款,其余部分由购房者按月向银行偿还。以按揭方式购房,除负担银行的利息外,还需支付银行的律师费、保险费等费用,虽然有些费用由购房者来负担是不合理的。需要特别值得注意的是,购房者一般对出现银行拒绝贷款的情况下购房合同是否有效及首付款如何处理的问题没有作出约定,如果将来购房者办不下来贷款,开发商常以买方违约为借口,拒绝退还首付款。

      1、看是否有预售许可证

为此双方可约定如下:如因出卖人原因致使买受人无法取得银行贷款或公积金贷款,则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款;如出卖人证明系买受人原因致使买受人无法取得银行贷款,考虑到买受人可能受到的损失,则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。

      很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。

什么是房屋预售

      只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

      2、看合同中的土地性质

预售条件

      现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

我国《城市房地产管理法》 [2] 第45条规定,商品房 [3] 预售应符合下列条件:

      在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; 

    3、看清楚房屋用途

(2) 已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。

      现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。

(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房 并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。 

      关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

(4) 按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。 

      4、物业也不能忽视

(5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。

      在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。

(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

      虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。

(7)法律、法规规定的其他条件。

      5、车库和地下室或者阁楼的约定

预售特征

      在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

      另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。

(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

      6、面积的约定

预售合同

      这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。

(1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。

      在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。

(2)标的,即预售商品的位置、编号。

      这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

(3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。

      7、贷款问题的约定

(4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。

      开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。

(5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

      这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。

(6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。

      8、逾期或者赔偿的问题

(7)房屋产权转移的方式、期限。

      开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。

(8)违约责任。

      9、交房的问题

(9)双方约定的其它条款。

      合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。

综合上面所说的,预售房就是我们所说的期房,期房就是还没有建好的房子,期房对于已经建好的房子来说价格要便宜一些,而付款方式也可以根据实际的情况来进行给予,但是购买预售房的时候一定要更加的小心,仔细的看清合同,也一定要注意交房的日期是多久,这样也可以避免之后引起各种纠纷。

        必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

延伸阅读:

      10、小区公共区域和公共部位的约定

遇到期房不能按时交房怎么做

      小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题。

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      如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

期房退房要符合哪些条件

      11、对各类设施的约定

      燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。

      12、双方协商解决的内容必须多研究

      凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。

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