当前位置:永利国际402娱乐官网-402com永利平台 > 聚焦三农 > 开发商在与购房人签订商品房销售合同前,约定

开发商在与购房人签订商品房销售合同前,约定

文章作者:聚焦三农 上传时间:2019-09-09

402com永利平台,购买一套称心如意的房子,是许多老百姓的梦想。如果落入不良开发商设置的陷阱,购房人甚至可能血本无归。因此,消费者有必要了解商品房买卖特别是预售商品房买卖过程中可能存在的风险,避免出现“人为刀俎,我为鱼肉”的被动局面。一、知己知彼,百战不殆。房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次,不能妄自菲薄,也不能好高骛远,以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称,双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况,严重侵害购房人的权益。为此,相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制,即开发商作为预售人,应当以书面方式向预购人明示下列事项,使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息:预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;项目及其配套设施的平面示意图;商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊办法;商品房预售款的专用帐户;法律、法规规定的其他事项。如果以上条件都具备的话,说明开发商在国有土地使用权的取得、商品房小区规划的确定和商品房预售前的开发等过程中,都较为规范,没有出现在建工程抵押的情况,对商品房后期建设与管理也有明确的计划,购房者大可放心与之谈判。二、看清“内部认购”的真面目。许多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。对此,笔者认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。三、明确售楼广告的法律效力。许多开发商都精通包装之道,在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力,法律理论一般认为是一种“要约邀请”,对开发商没有法律约束力,除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理,主要是通过行政手段实现的,《广东省商品房预售管理条例》规定,预售人发布预售广告时,应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确,不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时,应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案,主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时,应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害,理论上可以通过司法程序寻求赔偿,但通过陷入旷日持久的诉讼来维权,不是广大购房人乐见的事情。因此,建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中,如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者,也可以向工商行政管理部门举报。四、慎签认购书。在实践中,为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。对于认购问题,《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定:“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”此规定明确规定双方约定的是“订金”而非“定金”,这也可以避免适用“定金罚则”,但前提是购房人在认购书上也使用了“订金”的字眼。五、确定合理的付款方式。为加快资金回笼,实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款,以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险,如果开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无归。因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%,签约后开发商应保证工程应建至四层完工,购房人再付10%……等等。另外,根据《广东省商品房预售管理条例》,商品房开发商代购房人办理商品房房地产权证的,购房人可以留百分之十五的商品房价款,其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。购房人自己办理商品房房地产权证的,购房人可以留百分之十的商品房价款,在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。六、明确约定收楼标准。对于商品房交付使用的标准,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定,即房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收。综合验收项目包括:城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;拆迁安置方案的落实情况;物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定,商品住宅建设项目验收包括专业验收、竣工验收和综合验收。专业验收是指规划、公安消防、人防等行政管理部门对商品住宅建设项目落实工程报建审批事项情况所作的检验和认可。竣工验收是指房地产开发商依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等单位,对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。综合验收是指建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品住宅建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。对于交付标准,此办法规定,商品住宅建设项目经验收合格后,方可交付使用。办法没有明确,而且广州市综合验收难问题一直没有得到很好得解决,使开发商与购房人在收楼标准上存在很大争议。现行的《商品房买卖合同》格式文本第八条规定收楼标准由合同双方约定。建议购房人尽量不要选择争议较大的“该商品房经验收合格”,以免日后对验收的定义产生歧义,另外,购房人可要求开发商在商品房交付使用的同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。七、规范商品房面积增减的处理。商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前,因此,合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。对于面积增减的处理,建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的规定,即:商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未作约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上,进一步规定,面积误差比绝对值在0·6%以内的,买卖双方不作任何补偿。当然,合同双方也可以另行约定。八、了解按揭的办理方法。大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭,并列出月供多少,以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同交了部分房款,并提交了一系列按揭申请文件后,就可以放心等待入住了。实际上,提供按揭的是银行而不是开发商,银行对购房人资信进行调查后,可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段,明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭,而购房人已缴了一部分房款,那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确规定。九、追究交楼违约的技巧。有的购房人往往会遇到这种情形,接到开发商的交楼通知书,兴冲冲地到楼盘一看,商品房的许多设施都没有到位。对此,有的购房人急于入住,直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付,并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后,即使商品房根本不适于居住、使用,购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。当然,如果商品房存在质量问题,已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失,但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事,而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的,获得赔偿的成本较高。相反,由于开发商已明显违约,后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。十、了解预售商品房转让的条件。在房地产交易中,存在预售商品房转让的情形,即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人,俗称"炒楼花"。由于预售商品房转让有利于转让人的融资,对受让人而言,可能有价格上的优惠,而国家又能增加税收,因此,“炒楼花”虽然在理论上存在争议,实践中却一直客观存在。但由于“楼花”毕竟不是现楼,其中涉及法律关系较为复杂,建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后作决策。简单而言,如果转让人已付清全部价款,预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款,则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭,则情况更为复杂。但无论何种情况,预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。

一、知己知彼,百战不殆

定金作为我国担保法明文规定的一种债的担保方式,对保障债权的实现具有很大保障作用。由于担保合同是主合同的从合同,因此定金担保合同也为从合同,我国担保法第5条也作出了明确规定。在担保法理论上,一般认为定金可分为五类,分别为:1、成约定金。指定金的交付是合同成立的条件,只有当定金交付时该主合同才成立或生效;2、证约定金。其主要作用是证明主合同的成立;3、违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时,接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时,应双倍返还定金。因此,该种定金具有明显的惩罚性;4、解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利,当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理;5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同,而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同,否则便不得要求返还定金。一般认为,我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。 现在很多房地产开发企业在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前,都自行制作了一份统一格式的认购书,要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金,并且明确约定:如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的,将不退还已收取的订金。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓,有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道,而到了签订正式的房屋买卖合同时,却由于合同中有种种不平等条款,或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化,或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见,从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金条款的约定又很困难,极大的损害了买受人的合法权益。 首先,我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。对于订金,目前我国的法学理论中并未发现相关论述,而在实践中由于每一个出卖人的条款各有差异,无法给其一个较为准确的含义。那么出卖人为什么在房屋出售的过程中会收取这种款项呢,原来在某些地方法规或规章中有所规定,如广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的《广东省商品房预售管理条例》第23条规定:预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。广州市人民政府于1998年12月24日发布的《广州市商品房预售管理实施办法》第12条也有同样的规定。从这两个法规或规章的内容来看,并没有双倍返还的规定,实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务。而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此,与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比,具有明显的不同。同时,这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务,那就是应当向预购人提供商品房预购销合同草案,但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理,最高人民法院在2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条作出了相应规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。看来,最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来。笔者认为,不管在法学理论中还是在司法实践中,在没有明确约定其定金性质的情况下,订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点,理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。而且,对于这种可能严重侵害买受人的合法权益的规定,建议各有关机关根据相应的权限与程序予以废止。 对于买受人支付的定金而言,笔者认为目前仍然存在较多问题。从买受人支付的定金的作用来看,该定金应属立约定金。从认购书的性质上来说,其并不是或不能完全是一份正式的买卖合同,按照合同法理论来定性应是一种缔约行为。而我国担保法第5条第1款规定:担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。很显然,在房屋买卖合同尚不存在的情况下,该从合同的效力就无从谈起。但是由于有关定金的法律规范属任意性规范,所以在合同实践中是允许当事人自行约定的,担保合同另有约定的,按照约定即是法律对该行为予以认可的体现。同时,根据最高人民法院发布的《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还订金。其后最高人民法院于2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。广东省高级人民法院发布的《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条也规定:商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同,约定预购方的定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同,如果认购合同是当事人的真实意思表示,内容合法,应当认定有效。从上面两个司法解释与一个内部指导性文件我们可以看出,不论是最高人法院的司法解释还是地方人民法院的指导性意见,都对立约定金予以了相应保护。但不同的是,最高人民法院认为该行为属于设立担保的行为,或者是把认购书当作是另一种形式的定金担保合同,而广东省高级人民法院却认为是商品房认购合同。笔者认为广东省高级人民法院的定性值得商榷。认购行为只是表示买受人有与售房者订立买卖合同的愿望,属于合同法规定的缔结合同的过程或阶段,不论是从法理上还是法律规定上都没有认购合同这一分类及规定。但对于该行为的定性似乎并不重要,更重要的是这些规定极容易在司法实践中引起误解或者将这些规定进行错误的运用,从而损害买受人的合法权益。笔者注意到,最高人民法院的第一个司法解释中只是限于拒绝订立合同的行为,也就是说如果合同一方当事人只要不是拒绝订立合同,例如双方当事人就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大,根本无法达成一致意见,此时责任有可能是出卖人或买受人一方,也有可能是双方都有责任,就不能简单地认为不能订立房屋买卖合同的责任或原因在于出卖人或买受人其中一方。对于最高法院的第二个解释就很难把握了,什么行为才能属于因当事人一方原因呢?在司法实践中真是很难确定。而对于广东者高级人民法院的规定,我们也只能理解为该定金条款的约定有效,如果当事人因上述原因意见分歧太大而无法达成一致意见时,同样不能简单地适用该条款而认定出卖人可以不予退还定金。否则,无疑将会严重损害买受人的合法权益。 笔者在从事法律服务的过程中,经常有买受人手持含有立约定金条款的认购书来进行咨询。由于出卖人订立合同时的优势地位,再加上其收受定金的便利条件,其往往在与买受人签订房屋买卖合同时约定一些不平等条款,根本不予考虑买受人的意愿,特别在房屋设计变更的处理、小区公共环境变更的处理、购房面积差异的处理、房屋交付时间的约定、房产证办理时间的约定及违约责任等方面,如果买受人提出了与出卖人不同的意见,出卖人就认为是买受人拒绝与其签订房屋买卖合同而不予退还所收取的定金。由于出卖人已经实际收取了定金,而且认购书中也没有明确的定金退还条款,再加上相关法律规定又不明确,操作性极差,甚至存在不同的理解,因此在主张退回定金时并不一定会得到法院的支持,极大地损害了买受人的合法权益。 笔者认为,为了保护自身的合法权益,买受人在签订房屋买卖合同之前最好不要签订含有定金条款的认购书,或者是对认购书中的定金条款另外作出特别约定,特别是要约定好定金退还的条件或情形。其次,政府有关主管机关应对这种不平等的房屋销售行为加大查处与打击力度,确保买受人的合法权益。第三,各级消费者组织也应充分发挥组织团体的作用,协助消费者正确处理此类纠纷,并向有关行政主管部门反映以取得支持和帮助。最后,人民法院在审理此类案件时,应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析,在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人,从而判决不予退还定金,最终损害买受人的合法权益。

房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次,不能妄自菲薄,也不能好高骛远,以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称,双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况,严重侵害购房人的权益。

二、看清“内部认购”真面目

许多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。对此,笔者认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:

一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;

二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;

三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

三、慎签认购书

在实践中, 为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。

哈尔滨4月热门楼盘TOP10名称项目名称咨询电话价格1哈尔滨万达城400-898-42064988元/平2新松茂樾山400-898-41165688元/平3永安城400-898-42254500元/平4海富禧园400-890-61066500元/平5置信澜悦东方400-890-61026480元/平6盛和天地人和400-898-42377500元/平7善上居400-898-34689700元/平8嘉兴闽江国际400-898-39576780元/平9鑫泉金岗湾400-898-42175700元/平10御赐府季400-890-6103待定

四、确定合理的付款方式

为加快资金回笼,实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款,以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险,如果开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无归。因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%,签约后开发商应保证工程应建至四层完工,购房人再付10%……等等。

五、明确约定收楼标准

本文由永利国际402娱乐官网-402com永利平台发布于聚焦三农,转载请注明出处:开发商在与购房人签订商品房销售合同前,约定

关键词: