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那么怎么能使农村闲置的,这其中最大的好处就

文章作者:聚焦三农 上传时间:2019-09-15

现在很多农村朋友不仅仅是靠在家务农赚钱,更多的农村人选择外出打工赚钱,那么空闲在农村的房屋、宅基地资源好像除了偶尔居住以外,就没有更多价值了。那么怎么能使农村闲置的“老房子”有效利用起来呢?

湖北武汉市从去年4月开始,鼓励市民用租赁、合作等方式下乡利用农村空闲农房。截至目前,全市闲置农房中已超过1万套被签约出租。

编者按:我国农村宅基地的总面积约为1.7亿亩,约占集体建设用地的54%。近年来随着农民大量进城,宅基地闲置现象突出,据中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告》透露,全国农村居民点闲置用地约达3000万亩。然而长期以来受土地管理制度制约,农民有宅基地使用权却没有处置权、拥有资产却带不来财产收入,是农村宅基地长期所处的尴尬境地。进城农民渴望将手中闲置的宅基地转化为财产性收入,乡村振兴更需要盘活农村宅基地资源,为农村发展注入新的动力。

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随着农村宅基地和农房可流转、可抵押、可退出等多种创新形式出现,城里人和农村人都对农村的房子产生了兴趣。老房子如何变成“钱袋子”?农民怎么从宅基地改革中得到好处呢?

针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,健全依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度成为改革目标。自2015年起,包括宅基地制度改革在内的农村土地制度改革试点在全国31个省份的33个县市区展开。试点三年来,已取得阶段性成效,在盘活土地资源、增加农民收益、积累制度改革经验等方面取得了积极进展。在此基础上,今年中央一号文件提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。可以预见,随着改革的推进,农民将获得更多财产权利,乡村振兴也将获得新的发展空间。

1.抵押:获得融资新渠道

长期以来,农村宅基地的所有权一直归村集体所有,村民仅拥有使用的权利。随着农民进城,本质属于农村建设用地的宅基地与农房一道被大量闲置。宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,可以在有条件情况下进行流转,盘活资源。

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一般来说,我们首先想到的就是最基本的租出去收房租,可是农村的房租价位才多少,和城市里的房租是没得比的。因此根据国家近年来的宅基地开发新政策,我们可以把闲置农房作抵押,申请贷款,当然大部分普通农民肯定用不到,但是有很多有想法的农友就会知道这是一种新的融资渠道。

农房的潜在发展空间非常大,农民成了房主,收着房租,也得到了不少收益。

宅改在基层:农民老房子变成“钱袋子”

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其实,除了收房租挣钱,利用好自己家的闲置农房,农民还能发现很多意想不到的好处。这其中最大的好处就是闲置农房可以作为抵押申请贷款:去年,家在湖北宜城市小河镇的养殖户熊兴林拿到了自己的农房不动产权证。之后,他马上找银行抵押,贷款10万元,用于扩建自己的猪舍。本来闲置的农房成了贷款的资本,也让熊兴林的产业得以继续发展。

宅基地改革收效几何?半月谈记者近期在部分试点地区走访看到,随着农村宅基地和农房可流转、可抵押、可退出等多种创新形式出现,老房子正在变成“钱袋子”。

2.流转:每年收到房屋租金

闲置农房利用的第二个好处就是“可退出”,也是目前一些地区正在探索的农村宅基地的自愿退出机制。在福建省晋江市,当地通过“指标置换、资产置换、货币补偿、借地退出”等多种模式探索宅基地退出机制。村民可以自愿把现有的宅基地和房屋退出,用于置换住宅小区的新房。不愿意置换的,也可以通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。在城中村,农民可以拿宅基地和房屋,换安置房、商务办公楼、店面、现金和股权等。

可流转:唤醒沉睡的资产

数据显示,近年来越来越多地区的闲置农村都在出租。有人会问房屋出租自己有没有权利,要知道农民朋友拥有宅基地的使用权,但是买卖、转让是严令禁止的。不过出租和流转等目前法律上并没有明确禁止。并且近年来,农村宅基地借着“三权分置”的相关政策,开启了宅基地的资格权、使用权、所有权,也就是说在某些特定情况和条件下,是可以进行流转的。

如此一来,不仅农民住进了新房,当地的农房也得到了集约化利用。用这些土地,地方可以进行产业发展,建设基础设施,并且招商引资,提振乡村经济。目前,对于农村宅基地市场的发展前景,很多专家都是持乐观态度的。尤其是在我国全面步入老龄化阶段的当下,农村养老很可能会成为一种趋势和潮流。

湖北武汉市从去年4月开始,鼓励市民用租赁、合作等方式下乡利用农村空闲农房。2017年底,全市闲置农房中已超过1万套被签约出租。在江夏区梁子湖畔,59岁的村民范秀云说,自家农房签了5年的出租合约, “每年可以获得4万元房租收入,非常划算。”

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不过,对于农村宅基地的使用,很多农民还有自己的疑惑和犹豫。如果没有宅基地,农民住哪呢?鼓励农民把宅基地换成钱会不会不切合实际?其实,一部分农民不愿意动用自己的宅基地,这种心情可以理解。毕竟农民习惯了在农村的生活,并不想去城里住着。另外,对于没有工作技能的农民来说,让他们进城,没有工作没有收入,又怎么生活呢?所以,如果有闲置的农房和宅基地,而且有去城里生活的意愿,当然可以有所行动。但如果不愿意离开农村,那么也不能随波逐流,盲目利用自己的宅基地。

长期以来,所有权归村集体、村民仅拥有使用权的农村宅基地,除了严格禁止买卖转让外,能否出租、流转一直是法律政策模糊地带。随着农民进城,本质属于农村建设用地的宅基地,与农房一道被大量闲置。

3.退出:获得高额补偿款

借鉴农村承包地“三权分置”办法,将宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,将使用权剥离出来,即可在有条件情况下进行流转,盘活资源。

随着新农村建设的发展以及城镇化的推进,大量的征地修路,修房开始出现,不少农友都愿意放弃承包地和宅基地使用权,当然这种退出是有偿的,这样也是让农户朋友们的权益得到保障,不过户口迁出后,想再迁回来就更难了,大家一定要考虑清楚。

晋江是福建省唯一的宅基地改革试点县。走进磁灶镇大埔村,整齐划一的农民住宅小区映入眼帘,沿着小区行走,道路干净整洁、绿树成荫。

总的来说,这三种方式其实也代表着乡村经济的发展,如果你也拿自己家的闲置农房不知道怎么办,不妨考虑一下这几种方法!

就在15年前,这里要路没路、要配套没配套,污水横流。村支书吴金程选择了新村建设,大埔村逐渐从里到外焕然一新。

这一切关键就在于土地,土地的关键又在于钱。经过统一规划,大埔村探索农民宅基地有偿退出、置换机制,村民将现有宅基地和房屋退出,用于置换住宅小区的新房,不愿意置换的,可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。

晋江通过“指标置换、资产置换、货币补偿、借地退出”等多种模式探索宅基地退出机制,目前全市共腾退宅基地6345亩。

宅基地退出后,如何解决农民住房问题,实现户有所居?晋江采取有偿取得和分类保障的办法。在城中村,农民可以拿宅基地和房屋,换安置房、商务办公楼、店面、现金和股权等;在城郊村,鼓励有一定规模的村民住宅,通过集中改造,建设农民公寓、住宅小区等方式解决农民住房;在郊外村,尽量满足一户一宅,同时鼓励危房翻建,完善公共配套,改善居住条件。

作为另一个全国农村宅基地使用管理制度改革试点地区,江西鹰潭市余江区坚持“谁改革谁获利”的原则,充分保障人民利益、让利于民,把“沉睡”的资源盘活后以“宅票”形式还给农民,可在本集体经济组织内部流转,并根据条件可选择在集镇建房或以优惠价购买商品房。

在余江,农村村民以户为单位,全部将宅基地退回集体、全部将宅基地流转、符合宅基地申请资格且承诺放弃15年资格权进城落户的农村村民,可享受住房、财政、教育、医疗、创业等配套政策。

可抵押:农房+金融=融资新渠道

湖北宜城市小河镇高庄村养殖户熊兴林去年拿到农房不动产权证后,马上找银行抵押贷款10万元,用于扩建猪舍。

402com永利平台,受农村宅基地所有权限制,农房一直无法成为抵押物,通过“三权分置”,并经过确权发证后,宅基地使用权可以类似农民承包地一样,用于抵押融资贷款。

10多年前,晋江就已经开始了农房抵押贷款的探索。晋江市国土资源局副局长陈英俊表示,随着早期经济发展、人口扩张,一批位置好的村庄演变成“城中村”或“镇中村”,这些农村宅基地及集体性质建设用地,尽管受政策限制不能自由交易,但其潜在的价值得到了极大的提升。在此背景下,农民的住房财产权观念不断强化,入市流转的意识不断加强。

晋江自古商业氛围浓厚,改革开放以来,晋江涌现出一大批小微民营企业,时刻需要金融贷款支持,而抵押方式却十分有限。

一些小微企业期待抵押的宅基地按规定不允许交易。而农房交易流转的对象必须是本村集体成员,流转的价格并不包括对宅基地的估值。制度的要求,限制了宅基地由资源属性向财产属性的扩展。

为了纾解两难困境,晋江农商银行积极探索城镇住房抵押在农房领域延伸的可能。2015年,晋江开拓出以农村住房抵押贷款为主体的“农房乐”产品,将原本局限于农房的抵押范围扩大至农房及宅基地,并正式将宅基地的价值显化到抵押评估价值中,有效解决了早期农房及宅基地价值难以分割的问题。

晋江市2015年12月成为全国农民住房财产权抵押试点县,截至2018年4月末,晋江农民住房财产权抵押贷款余额为9.98亿元,比试点前增加4.48亿元,居全国前列,其中,农房抵押贷款占比达88%。

通过赋予农村宅基地抵押权,拓宽了农民的融资渠道,实现了农村“死”资源向“活”资本的转变。晋江磁灶镇东山村33岁的张金剑正是依靠“农房乐”的支持,将瓷砖销售的生意越做越大。

可退出:自愿退出,有偿使用,倡导“集约”

新型城镇化推进过程中,大量进城农民不愿将户口随迁进城,关键是迁走户口就意味着自动放弃承包地与宅基地的承包权和资格权。随着多地探索宅基地资源有偿退出,标志着农民获得宅基地使用权的公平处置权利。

一年多前,安徽省金寨县白塔畈镇刘冲村村民张统知家搬到集中安置点。他说,新房建房成本8万多元,老房子享受宅基地有偿退出政策,每平方米补偿70元,共补偿2万多元,加上房屋补偿13万多元,如此下来不仅没掏钱还有余钱。

与此同时,很多地区由于管理混乱,出现农村常住人口不断减少,农村宅基地面积不断增加等乱象。一些地区在宅基地改革试点中,纷纷探索宅基地有偿使用机制,引导村民集约用地。

湖北宜城市基于全市80%的宅基地超占面积现状,采取倒逼退出、奖励补偿、集体回购、增减挂钩等多种形式,引导农民退出闲置和多余的宅基地;同时创新采取“政府定价、村定标准、动态调节”的办法,对超占部分实行“分段+调节”的阶梯式缴费。

可入市:“三块地”改革试点的创新探索

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